A chi spetta pagare la tinteggiatura delle scale?

A seguito della decisione sono sorti due problemi, uno di carattere condominiale, uno riguardante il mio appartamento, vi spiego:

a) secondo quale criterio di ripartizione dev’essere suddivisa tra i condomini la spesa per la tinteggiatura delle scale?

b) la mia abitazione è condotta in locazione, questa spesa la devo pagare io oppure spetta all’inquilino?

Partiamo dalla nozione di scale per arrivare alle problematiche connesse alla ripartizione delle spese ed alla imputazione al proprietario o al conduttore.

Le scale, com’è noto, sono un elemento accessorio imprescindibile di un edificio: esse sono funzionali al collegamento tra i vari piani che lo compongono e alle scale vanno equiparati i pianerottoli ed i corridoi al piano che consentono l’accesso alle singole unità immobiliari di proprietà esclusiva (Cass. 10 luglio 2007 n. 15444).

Le scale stante la loro funzione devono essere considerate dei beni comuni, se il regolamento condominiale contrattuale o gli atti d’acquisto non dicono nulla in contrario (cfr. art. 1117 c.c.).

Oltre alle scale propriamente dette ed ai pianerottoli, che cosa dobbiamo considerare facente parte delle scale condominiali? (Scale in condominio: anche i condomini del piano terreno sono obbligati al pagamento)

Com’ha in più occasioni sottolineato la Suprema Corte di Cassazione, “le scale — oggetto di proprietà comune a norma dell’art. 1117 n. 1 c.c., se il contrario non risulta dal titolo — comprendono l’intera relativa «cassa», di cui costituiscono componenti essenziali ed inscindibili le murature che la delimitano, assolvano o meno le stesse, in tutto o in parte, anche la funzione di pareti delle unità immobiliari di proprietà esclusiva cui si accede tramite le scale stesse” (così Cass. 7 maggio 1997, n. 3968). Al pari dei muri, devono essere considerati parti integranti delle scale i parapetti ed i passamano posti ai loro lati.

Delle scale, quindi, fanno parte tutte quelle cose che le compongono e completano.

Rispetto alle opere di manutenzione e sostituzione delle scale, il codice civile prevede espressamente al primo comma dell’art. 1124 che “le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo“.

Si badi: ai sensi dell’art. 1123, terzo comma, c.c., il cui concetto è richiamato in quello appena citato, se un edificio ha più scale, i condomini pagano solamente per la scale che da essi serve.

Torniamo all’art. 1124 c.c.: la norma parla genericamente di manutenzione delle scale; la tinteggiatura dei muri che delimitano le scale, pertanto, non può che essere ricondotta in quest’alveo, sicché alla prima delle domande posteci dal nostro lettore è possibile rispondere così: le spese per la tinteggiatura delle scale devono essere ripartite secondo la tabella scale di cui all’art. 1124 c.c.

E tra proprietario ed inquilino?

Nella tabella concordata tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat, registrata all’agenzia delle entrate nel maggio del 2014, si legge che le spese per la manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale è a carico del conduttore. Si badi: questo accordo non ha valore generale, ma solamente se richiamato nei contratti di locazione o comunque in particolari tipologie di contratto di contratti transitori e/o a canone concordato. Certamente esso fornisce lo spunto per comprendere la natura del costo di cui si discute.

La spesa per la tinteggiatura, quindi, se non è collegata ad interventi di risanamento che possano farla considerare una parte di un più ampio intervento conservativo dev’essere addebitata al conduttore dell’appartamento.

Ripartizione oneri fra locatore e conduttore. Ecco la nuova tabella.