Ripartizione spese plafoniere scale

Io ritengo che questa spesa debba essere ripartita in base ai millesimi di proprietà trattandosi di una parte dell’impianto elettrico. Sbaglio?

Questa la domanda che ci viene posta da un amministratore nostro lettore.

Scale, impianto elettrico e ripartizione in base all’uso, queste le parole chiave per rispondere al suo quesito. (Citofono condominiale, come ripartire le spese della pulsanteria.)

Che cosa bisogna intendere per scale condominiali?

Al riguardo è utile fare riferimento alla definizione di scale condominiali.

“Le scale — oggetto di proprietà comune a norma dell’art. 1117 n. 1 c.c., se il contrario non risulta dal titolo — comprendono l’intera relativa «cassa», di cui costituiscono componenti essenziali ed inscindibili le murature che la delimitano, assolvano o meno le stesse, in tutto o in parte, anche la funzione di pareti delle unità immobiliari di proprietà esclusiva cui si accede tramite le scale stesse” (così Cass. 7 maggio 1997, n. 3968).

La Cassazione, nel fornire questa preziosa definizione di scale comuni non menziona l’illuminazione necessaria per utilizzarle. In effetti l’illuminazione delle scale non può essere considerata parte essenziale della stessa, quanto piuttosto componente di un altro impianto, quello elettrico, sempre di proprietà comune.

Rispetto alla ripartizione delle spese necessarie per la manutenzione dell’impianto elettrico, la legge, a differenza delle scale (art. 1124 c.c.) non prevede alcuno specifico criterio; eppure, qualcuno potrebbe obiettare che al pari delle scale, anche per l’illuminazione v’è un utilizzazione differenziata tra i vari condòmini. Chi abita al primo piano utilizza le scale e di conseguenza la luce in modo differente da chi abita all’ultimo piano.

Il ragionamento appena fatto non “fa una grinza” eppure, ad avviso di chi scrive, è necessario operare una distinzione tra spese d’uso e spese di conservazione dell’impianto elettrico. Spieghiamo meglio questo concetto. La spesa di sostituzione delle plafoniere dev’essere considerata spesa di conservazione, in quanto destinata a mantenere in buono stato quella parte d’impianto, e non spesa d’uso, la quale, invece, inerisce alla concreta e quotidiana utilizzazione dell’energia elettrica per illuminare il vano scale.

L’amministratore, quindi, salvo diversa indicazione del regolamento condominiale, fa bene a ripartire il costo di sostituzione delle plafoniere in ragione dei millesimi di proprietà, così come indicato dal primo comma dell’art. 1123 c.c.

E nell’ambito dei rapporti proprietario-inquilino, a chi dev’essere addebitata la spesa?

Trattandosi d’intervento conservativo e non di spesa d’uso, il costo dovrà essere posto a carico del proprietario (cfr. sul punto art. 9 legge n. 392/78).

Se le parti hanno fatto specifica menzione dell’accordo tra le associazioni di proprietari ed inquilini siglato nel maggio 2014, di tale conclusione v’è certezza anche in ragione di quell’accordo che specificamente pone a carico del locatore le spese per l’installazione e la sostituzione dell’impianto comune di illuminazione.

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