La recinzione del giardino condominiale non è un’innovazione

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Così la Corte di Cassazione, sentenza n. 4508 del 5 marzo 2015, s’è pronunciata in materia di validità delle delibere assembleari concernenti la chiusura del fondo.

Il caso che ha portato gli ermellini a quest’affermazione di principio è il seguente: una condomina impugnava la decisione assembleare con la quale era stata decisa la recinzione del giardino condominiale. Motivo? Quella delibera doveva essere considerata con un’innovazione e di conseguenza mancavano i quorum previsti dalla legge, con notevole danno per la sua proprietà, vale a dire per un locale commerciale ubicato al piano terra dello stabile.

Il cancello condominiale rimane aperto fino all’orario di chiusura del negozio

In primo grado la domanda della condomina veniva accolta, mentre nel giudizio d’appello, instaurato dal condominio, si giungeva ad opposte conclusioni: legittima la recinzione delle parti comuni che non costituisce innovazione e che comunque non limita la proprietà del condomino in quanto il locale commerciale ha un accesso (su tre) diretto sulla pubblica via e comunque non esistono servitù di sorta sul giardino condominiale. Come dire: il condominio può eseguire la delibera e far installare la recinzione.

Da qui l’epilogo della vicenda davanti ai giudici di piazza Cavour; epilogo, come si diceva in principio, favorevole al condominio. Vediamo perché.

Si legge nella sentenza – che cita senza specifiche menzioni dottrina e giurisprudenza concordi sul punto – che “la recinzione della zona verde comune per evitare un indiscriminato calpestio dell’area, deliberata dall’assemblea dei condomini a difesa della proprietà condominiale, non è suscettibile di inquadramento in un’ipotesi di innovazione diretta al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento della cosa comune e tanto meno può essere assimilata ad una innovazione idonea ad arrecare pregiudizio alla cosa stessa, bensì configura un semplice mutamento della sistemazione od utilizzazione della cosa comune, rientrante negli atti di ordinaria amministrazione devoluti all’amministratore. E, al contrario, integrano gli estremi di innovazioni vietate, se non approvate nei modi di legge dai condomini, quelle opere che alterano sostanzialmente la destinazione e/o la funzionalità della cosa comune, tale da turbare l’equilibrio tra i concorrenti interessi dei partecipanti”.

Nessuna maggioranza qualificata, quindi, ma la maggioranza semplice prevista in relazione alla prima o alla seconda convocazione. Ciò vuol dire che la recinzione può essere deliberata:

a) in prima convocazione dalla maggioranza degli interventi che rappresentino almeno 500 millesimi;

b) in seconda convocazione dalla maggioranza degli interventi che rappresentino almeno 333,33 millesimi.

Qualora dovesse trattarsi di deliberazione comportante una spesa di notevole entità, ad avviso di scrive sarebbe sempre necessario il quorum deliberativo di cui al punto a).

Nel caso di specie, quindi, il condominio – affermano gli ermellini sulla scorta delle corrette valutazioni effettuate dalla Corte d’appello nella sentenza impugnata – aveva legittimamente chiuso il fondo di sua proprietà ai sensi di quanto stabilito dall’art. 841 c.c.