Prima convocazione e verbale assemblea di condominio, come attestare che è andata deserta?

L’assemblea di condominio, convocata dall’amministratore o dai condomini nei casi previsti dalla legge, deve tenersi in prima convocazione e se questa non riesce a costituirsi si può tentare una riunione in seconda convocazione almeno 24 ore dopo ed al massimo nei 10 giorni successivi.

Si tratta delle così dette assemblee in prima e seconda convocazione; con riferimento ad esse utile ricordare che:

a) in prima convocazione l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio (art. 1136, primo comma, c.c.);

b) in seconda convocazione, invece, per la regolare costituzione è sufficiente l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio (art. 1136, terzo comma, c.c.).

La notevole differenza del quorum costitutivo (prima della riforma l’assemblea in seconda convocazione non aveva tale quorum ed era sempre e comunque regolarmente costituita) fa si che la prima convocazione vada periodicamente “deserta” (ossia non si presenti nessuno) e che proprio per ciò sia tenuta negli orari e nei giorni più disagevoli a consentirne la partecipazione.

Tutto ciò, ci si è domandati, è lecito?

Secondo la Corte di Cassazione, si. In una sentenza resa nel 2000, i Supremi Giudici ebbero modo di affermare che “è prassi generale, fondata su una tacita intesa tra i condomini, dettata da evidenti ragioni pratiche, quale la scarsa partecipazione alle assemblee condominiali e la conseguente notevole difficoltà nel raggiungimento delle maggioranze numeriche e di valore prescritte dal primo e dal secondo comma dell’art. 1136 c.c., fissare le assemblee di prima convocazione in orari impossibili, che non consentano l’effettivo svolgimento delle riunioni, e così sostanzialmente tenere le sole assemblee di seconda convocazione, che pertanto rimangono tali ai fini del computo delle relative maggioranze. D’altra parte, il codice, pur prevedendo e disciplinando diversamente i due tipi di assemblee, non prescrive che l’assemblea di prima convocazione sia necessariamente tenuta, quale condizione per l’esistenza e la regolarità dell’assemblea di seconda convocazione, nè detta norme che ne facilitino lo svolgimento”.

In questo contesto, chiosavano da piazza Cavour nessun condomino può pretendere, “fino a quando una diversa disciplina non sia recepita dal regolamento condominiale, che l’assemblea di prima convocazione abbia effettivo svolgimento, sia pure al solo fine della verifica della mancanza del numero legale, e che per il suo inizio venga fissata una determinata ora anziché un’altra” (Cass. 22 gennaio 2000 n. 697).

Rebus sic stantibus, un’altra domanda, susseguente alla prassi in atto, merita risposta: se è normaleconvocare l’assemblea in prima seduta in modo tale da non consentire l’effettivo svolgimento, che cosa deve esserne dell’annotazione verbale del suo mancato svolgimento? Detta più direttamente: dell’assemblea in prima convocazione non tenutasi per mancanza di presenti, in che modo bisogna dare atto?

Secondo la Corte regolatrice, recentemente tornata sull’argomento, “la necessità della verifica del negativo esperimento della prima convocazione non comporta la necessità di redigere un verbale negativo, ma attiene alla validità della seconda convocazione la quale è condizionata dall’inutile e negativo esperimento della prima”.

Come dire: se l’assemblea si costituisce regolarmente in seconda convocazione è perché la prima non ha avuto buon esito. Nel caso di completa assenza dei condomini – proseguono da piazza Cavour – “la verifica di tale condizione va espletata nella seconda convocazione, sulla base delle informazioni orali rese dall’amministratore, il cui controllo può essere svolto dagli stessi condomini i quali o sono stati assenti alla prima convocazione, o, essendo stati presenti, sono in grado di contestare tali informazioni; pertanto, una volta accertata la regolare convocazione dell’assemblea, l’omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione dell’assemblea in prima convocazione non impedisce che si tenga l’assemblea in seconda convocazione, né la rende invalida (cfr. Cass. 24/4/1996 n. 3862; Cass. 13/11/2009 n. 24132)”.

In buona sostanza, omettere nel verbale la formula di rito “l’assemblea si svolge in seconda convocazione essendo la prima andata deserta” (o simili) non inficia la validità dell’assemblea stessa.

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