Possibile realizzare un secondo bagno in una casa in condominio?

Posso farlo? Ho necessità di un’autorizzazione?

La realizzazione di un secondo bagno nella propria abitazione ubicata in condominio rappresenta una di quelle opere su parti di proprietà individuale realizzata ai sensi dell’art. 1122 c.c.

Tale norma specifica che ciascun condomino nella propria unità immobiliare – cui bisogna equiparare le parti normalmente destinate all’uso comune, che gli siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale (si pensi al lastrico solare) – può eseguire qualunque intervento purché non rechi danno alle parti comuni ovvero determini pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

E’ lecito realizzare opere sul terrazzo di proprietà esclusiva, se esse non recano danno alle parti comuni?

Tali interventi, chiosa la norma devono esserepreventivamente comunicati all’amministratoreche poi ne fornisce notizia all’assemblea.

Scopo dell’avviso è quello di consentire al condominio di prendere cognizione della natura delle opere del singolo condomino per predisporre gli (eventuali) opportuni interventi.

Si badi: l’assemblea non può mai vietare l’esecuzione delle opere (salvo diversa disposizione contenuta in un regolamento di natura contrattuale), ma potrebbe decidere per l’intimazione in tal senso con eventuale autorizzazione all’amministratore di agire in giudizio con un’azione per denuncia di nuova opera o di danno temuto.

Il caso della realizzazione del secondo bagno potrebbe essere annoverabile tra gli interventi che recano danno alle parti comuni?

La risposta non è univoca: dipende dall’impatto di tale realizzazione sugli impianti comuni, in particolare sulla colonna di scarico che serve gli appartamenti.

In una sentenza avente ad oggetto l’allaccio ad un’utenza comune la Corte di Cassazione ha avuto modo di specificare che tale condotta “non costituisce di per sé una indebita modifica della stessa, perché una rete di servizi – sia fognaria, elettrica, idrica o di altro tipo – è per sua natura suscettibile di accogliere nuove utenze; è pertanto onere del condominio, che ne voglia negare l’autorizzazione, dimostrare che, nel caso particolare, l’allaccio di una sola nuova utenza incide nella funzionalità dell’impianto, non potendo opporsi che il divieto all’allaccio sia finalizzato ad impedire un mutamento di destinazione della unità immobiliare” (Cass. 5 giugno 2015 n. 11445).

Insomma il condomino può agire senza avere preoccupazioni di sorta se i tecnici che lo affiancano nella esecuzione delle opere possono assicurargli che l’allaccio del nuovo bagno ai condotti condominiali non rechi danno a quella parte comune (leggasi impianti fognario), rappresentando tale opera una semplice modalità d’uso delle cose comuni ai sensi dell’art. 1102 c.c.

Uso della cosa comune, opere su parti di proprietà esclusiva e innovazioni

Come si diceva in generale, spetterà al condominio dimostrare l’opposto per ottenere (in via cautelare) la sospensione dell’esecuzione delle opere ed quindi (in via definitiva) il divieto di realizzazione o la loro eliminazione se s’è interventi a opera eseguita.

Condominio, edificio vicino o da stesse parti di proprietà esclusiva derivi un pericolo per le parti comuni