Perché anche chi non è d’accordo deve pagare le spese di rifacimento della facciata condominiale?

Nell’ultima assemblea del condominio in cui vivo, è stato deciso di rifare la facciata dell’edificio; io ho votato contro perché secondo me non c’è bisogno di questo intervento ed ho specificato che non intendo pagare perché si tratta di spesa voluttuaria.

Dopo qualche giorno l’amministratore mi ha inviato la richiesta di pagamento della quota secondo lo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, invitandomi e diffidandomi ad adempiere, pena un’azione legale di recupero del credito.

Nella lettera, in risposta alla mia presa di posizione in assemblea, c’è scritto che la spesa deliberata dall’assemblea non è annoverabile tra quelle voluttuarie ed essendo la facciata condominiale bene comune a tutti, io non posso esimermi dal pagamento.

Chi ha ragione?

Spesso si ha la sensazione che una spesa deliberata dall’assemblea sia superflua o comunque voluttuaria sicché i condomini contrari, come il nostro lettore, sono portati a pensare di poterevitare di partecipare alla spesa medesima. Si tratta, quasi sempre, di una presa di posizione sbagliata; vediamo perché. => Quali spese spettano all’inquilino e quali al proprietario?

Facciata condominiale, voluttuarietà della spesa, obbligatorietà delle delibere assembleari

La facciata di un edificio, di vero, rientra nella categoria dei muri maestri e, al pari di questi, costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell’esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato, sicché, nell’ipotesi della condominialità del fabbricato, ai sensi dell’art. 1117, n. 1, cod. civ., ricade necessariamente fra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni (Cass. 30 gennaio 1998 n. 945).

La giurisprudenza prima e l’art. 1117 c.c. esplicitamente dopo l’entrata in vigore della riforma del condominio considerano la facciata un bene comune; ciò vuol dire che – eccezion fatta per i casi di cui all’art. 1123, terzo comma, c.c. (es. condomino proprietario di un box esterno all’edificio) – tutti i condomini devono partecipare alle spese di manutenzione e conservazione della facciata stessa.

Una spesa voluttuaria è una spesa che rispetto alle condizioni dell’edificio (e non a quelle economiche dei singoli condomini, cfr. Trib. Milano, 4 gennaio 1989) non è strettamente necessaria. Per potersi arrivare all’esonero dalla spesa per voluttuarietà della stessa, tuttavia, è indispensabile che essa sia collegata alla deliberazione di un’innovazione. La tinteggiatura della facciata non rientra nel novero delle innovazioni.

Per completare il ragionamento che poterà a dare risposta al nostro lettore, s’aggiunga che ai sensi dell’art. 1137, primo comma, c.c. “le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini”.

Non solo: anche se la delibera è assunta senza rispettare la legge, essa è pienamente vincolante fintanto che l’Autorità Giudiziaria non la invalidi o comunque non ne sospenda l’efficacia.

Morale della favola: la spesa inerente il rifacimento della facciata, a meno che non sia tale da poter configurarsi alla stregua d’una innovazione voluttuaria (fatto non impossibile ma sicuramente difficile), dev’essere sostenuta da tutti i condomini (favorevole, contrari, astenuti e dissenzienti) e può essere evitata solamente se la deliberazione è stata dichiarata invalida dall’Autorità Giudiziaria.

Quali spese spettano all’inquilino e quali al proprietario?

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