Parti comuni condominiali ed uso esclusivo

Si tratta di una scelta ben precisa del legislatore, il quale ha voluto sottolineare come l’idea di “parte comune” rappresenti l’essenza ontologica del concetto stesso di condominio.

Sulle parti comuni si gioca quel bilanciamento di interessi che vede il diritto del singolo comproprietario di servirsi della res communis, traendo da essa il miglior vantaggio possibile, contrapposto all’interesse della comunità condominiale a poter – anche solo potenzialmente – fare altrettanto.

La norma cardine in tale contesto è rappresentata dall’art. 1102 c.c., che definisce il principio – applicabile anche alla sfera condominiale – del cosiddetto “diritto alla parità d’uso”.

Secondo tale norma, ciascun comproprietario è legittimato a servirsi della res communis come meglio ritiene opportuno, purché “non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto “.

In buona sostanza, il singolo condomino non può modificare il bene comune in maniera talmente significativa che risulti impossibile per gli altri condomini poterlo utilizzare secondo il suo fine naturale.

Comunque sia, è opinione consolidata in dottrina ed in giurisprudenza che l’uso esclusivo di un bene comune sia possibile, a fronte di una esplicita autorizzazione da parte dell’assemblea dei condòmini presa all’unanimità.

Del resto l’art. 1118 c.c., nel “parametrare” il diritto del singolo sul bene comune al valore della quota corrispondente alla proprietà esclusiva, espressamente prevede che il titolo possa disporre diversamente.

Una modifica del regolamento contrattuale volta ad escludere dalla comproprietà tutti i condomini meno uno sarà possibile con l’approvazione di tutte le parti contraenti, cioè di tutti i condòmini.

Tale precisazione è confermata dalla Giurisprudenza della Suprema Corte in numerosi interventi (da ultimo, si veda la già segnalata sentenza n. 7459 del 14/04/2015,

Ciò detto, alcuni problemi sorgono nella prassi applicativa di questi principi: non sempre è possibile definire in maniera netta il confine tra uso legittimo ed abuso del bene comune operato dal singolo.

A tale proposito, si segnala una recentissima pronuncia della Cassazione, l’ordinanza n. 8857 del 04/05/2015.

Il caso in esame ha visto un proprietario di diversi appartamenti di uno stabile condominiale impugnare una delibera assembleare, presa a maggioranza dei presenti, nella quale si autorizzava un gruppo di condomini a mantenere collocata una macchina motocondensante sulla parete comune.

Il condizionatore in questione era posto ad esclusivo servizio di un’unità immobiliare sita al seminterrato dell’edificio, di proprietà del gruppo di condomini autorizzati.

La domanda era questa: poteva l’assemblea autorizzare un uso esclusivo della parete condominiale da parte di alcuni condomini senza modificare il regolamento contrattuale, e dunque senza il voto favorevole dell’unanimità dei comproprietari?

Confermando le pronunce dei precedenti gradi di giudizio, la Cassazione ha ritenuto nel caso di specie legittima la deliberazione assembleare.

Ad integrazione delle argomentazioni già proposte, la Corte ha precisato come un uso più intenso della cosa comune da parte del singolo condomino – o dei singoli condomini – possa estrinsecarsi in un “limitato” uso esclusivo della medesima.

Come sottolineato in precedenza, risulta rilevante il rapporto esistente tra l’uso fatto e la funzione propria della cosa comune: se l’uso del singolo non pregiudica la sostanziale fruibilità del bene da parte degli altri condomini, siffatto uso deve dirsi pienamente legittimo.

La Cassazione ha voluto scongiurare le conseguenze di un’applicazione troppo rigida delle norme codicistiche, ove ciò possa tradursi nel proporre “azioni sostanzialmente emulative, in quanto prive di un interesse apprezzabile” del singolo avverso la comunità condominiale.

Avv. Alessio Abatematteo
studioabatematteo.it