L’amministratore deve sempre garantire ai condomini l’accesso alla documentazione e l’estrazione di copia

A ribadire il principio è stato il Tribunale di Benevento con la sentenza n. 776, pubblicata il 14 maggio 2013.

La vicenda oggetto di giudizio riguardava l’impugnazione di una delibera avente ad oggetto l’approvazione delle spese di alcuni lavori condominiali straordinari. Tra le varie eccezioni mosse, i condomini avevano contestato la mancanza del documento di contabilità finale dei lavori, ritenendo fosse preciso obbligo dell’amministratore depositare tutta la documentazione contabile di riferimento.

Per il giudice campano, invece, l’amministratore è tenuto soltanto a permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile. Spetta eventualmente ai condomini dimostrare che l’amministratore non ha loro consentito di esercitare tale facoltà. => Richiesta documentazione condominiale e pagamento delle spese: quanto può pretendere l’amministratore?

Nella sentenza in commento si osserva che l’amministratore del condominio non ha l’obbligo di depositare tutta la documentazione giustificativa dei lavori, atteso che in capo allo stesso sussiste invece soltanto l’obbligo di permettere ai condomini che ne avessero fatto richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile.

Quanto innanzi trova conferma nel nuovo art. 1130-bis c.c., a sensi del quale “i condomini e i titolari di dritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti contabili giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese”. Ai condomini medesimi grava l’onere di dimostrare che l’amministratore non ha loro consentito di esercitare detta facoltà.

L’impostazione seguita dal tribunale campano ricalca quella già tracciata dalla giurisprudenza della Cassazione, in linea peraltro con le novità introdotte in materia dalla legge di riforma del condominio n. 220/2012.

La Suprema Corte ha avuto modo di precisare che, in tema di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea condominiale, benché l’amministratore del condominio non abbia l’obbligo di depositare la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, egli è tuttavia tenuto a permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l’onere di dimostrare che l’amministratore non ha loro consentito di esercitare tale facoltà (Cass. civ. 12650/2008).

Con la medesima pronuncia, peraltro, i giudici di legittimità hanno ritenuto annullabili le deliberazioni che riguardino o possano riguardare la conoscenza della documentazione contabile nell’ipotesi, non solo di rifiuto, ma anche di una eccessivamente gravosa consultazione imposta dall’amministratore. “Ciò impedisce di portare a conoscenza dei condomini elementi costituenti un valido supporto per la formazione di un pieno convincimento. Tale omissione inficia radicalmente l’intera deliberazione, indipendentemente dall’ininfluenza del voto contrario del singolo condomino. Ciascun condomino deve poter esaminare a sua richiesta, secondo adeguate modalità di tempo e di luogo, la documentazione attinente ad argomenti posti all’ordine del giorno”.

Sulla base di tali rilievi, il Tribunale di Benevento, pur accogliendo la domanda di annullamento per altri motivi, ha ritenuto infondata la contestazione specifica in esame, confermando la correttezza della condotta tenuta dall’amministratore. Nella fattispecie, infatti, l’amministratore aveva illustrato ai condomini presenti in assemblea il bilancio consuntivo, chiarendo la determinazione degli importi per i lavori eseguiti e per le spese in esso previste e mettendo, peraltro, a disposizione di chi ne volesse prendere visione tutta la documentazione giustificativa delle spese sostenute.

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