L’amministratore può agire di propria iniziativa per far rispettare il regolamento di condominio

L’elenco delle sentenze relative alla legittimazione attiva dell’amministratore di condominio si arricchisce di una nuova pronuncia: con la sentenza n, 17493 del 31 luglio 2014 la Cassazione è tornata ad occuparsi dei limiti della legittimazione attiva autonoma dell’amministratore.

Oggetto della decisione: una causa avente ad oggetto il rispetto del regolamento condominiale.

Che cos’è un regolamento di condominio?

Secondo la Corte di Cassazione, che ne in più circostanze ha fornito la definizione in assenza di nozione codicistica, “il regolamento di condominio, quali ne siano l’origine ed il procedimento di formazione e, quindi, anche quando abbia natura contrattuale, si configura, in relazione alla sua specifica funzione di costituire una sorta di statuto della collettività condominiale, come atto volto ad incidere con un complesso di norme giuridicamente vincolanti per tutti i componenti di detta collettività, su un rapporto plurisoggettivo concettualmente unico ed a porsi come fonte di obblighi e diritti non tanto per la collettività come tale, quanto, soprattutto, per i singoli condomini” (così, ex multis, Cass. 29 novembre 1995 n. 12342).

Il regolamento può avere:

a) natura e origine contrattuale se adottato con il consenso di tutti i condomini e se contiene clausole aventi valore di contratto;

b) origine contrattuale ma non tale natura se, pur adottato con il consenso di tutti i condomini, contiene semplicemente norme di gestione della compagine;

c) origine e natura assembleare se votato con le maggioranze di cui all’art. 1138 c.c.

Il regolamento di condominio può prevedere l’irrogazione di sanzioni, da parte dell’assemblea, per il mancato rispetto delle clausole regolamentari (art. 70 disp. att. c.c.).

In ogni caso, ossia tanto nell’ipotesi di regolamento assembleare, quanto in quella di regolamento per espressa previsione di legge (cfr. art. 1130 n. 1 c.c.) spetta all’amministratore di condominio curare l’osservanza del regolamento. Entro che limiti e con quali poteri?

Esempi

Il regolamento assembleare, ai fini della salvaguardia del decoro, impone il rispetto di norme sul colore per le tende da sole ed un condomino non le rispetta: l’amministratore può attivarsi per farle rispettare.

Il regolamento contrattuale vieta la modificazione delle cose di proprietà esclusiva, o di uso esclusivo ma di proprietà comune. Idem.

Quando il regolamento vieta l’asilo nido.

In entrambi i casi il regolamento può essere fatto rispettare dall’amministratore anche citando in giudizio il condomino, senza doversi far autorizzare per ciò dall’assemblea.

Motivo: come ricorda la Cassazione con la sentenza n. 17493 “l’amministratore del Condominio è legittimato a far valere in giudizio, a norma degli artt. 1130 e 1131 c.c. le norme del regolamento condominiale, anche se si tratta di clausole che disciplinano l’uso delle parti del fabbricato di proprietà individuale, purché siano rivolte a tutelare l’interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all’abitabilità dell’intero edificio(Cass. 29 aprile 2005 n. 8883)” (Cass. 31 luglio 2014 n. 17493).

Si badi: per questo genere di controversie è necessario, prima d’iniziare la causa, esperire un tentativo di conciliazione.

L’introduzione, con l’art. 71-quater disp. att. c.c., di una specifica procedura per questo genere di affari ha portato con sé un controsenso: per chiamare in mediazione un condomino che non rispetta il regolamento di condominio l’amministratore deve chiedere l’autorizzazione all’assemblea, mentre per fargli causa no. Contraddizioni italiche che si spera verranno corrette in sede legislativa o quanto meno per via giurisprudenziale.