Avv. Alessandro Gallucci
L’orario di inizio dell’assemblea condominiale ha carattere tassativo e non meramente indicativo del momento d’inizio della riunione e può essere fissato liberamente.
Funzione dell’assemblea
L’assemblea è il luogo dove i condomini, cioè i proprietari delle unità immobiliari, prendono le decisioni inerenti la gestione e conservazione delle parti comuni dell’edificio.
L’amministratore, per il caso di condominio con più di otto partecipanti, e i condomini, nei casi indicati dall’art. 66 disp. att. c.c., sono i soggetti legittimati ad indire la riunione; ad essa, per espressa disposizione di legge ed a pena d’invalidità della deliberazione, devono essere inviati tutti i partecipanti al condominio (art. 1136, sesto comma, c.c.).
L’avviso di convocazione, vale a dire l’atto formale (per il quale la riforma del condominio ha imposto la forma scritta e particolari modalità di convocazione) con cui gli interessati sono informati dello svolgimento dell’assemblea deve contenere oltre all’ordine del giorno, altri tre elementi indispensabili per la sua validità:
a) il giorno;
b) l’ora;
c) il luogo di svolgimento dell’adunanza.
Ciò con riferimento tanto alla prima quanto alla seconda convocazione, con un’avvertenza: la seconda convocazione deve tenersi almeno ventiquattro ore dopo l’orario fissato per la prima convocazione e comunque entro dieci giorno dalla stessa (cfr. artt. 1136, terzo comma, c.c. e 66 disp. att. c.c.)
Svolgimento dell’assemblea
Su luogo e giorno c’è ben poco da dire: il primo individua lo spazio fisico dove si svolgerà la riunione, il secondo la data in cui ciò avverrà.
A ben vedere anche per l’orario non ci sarebbe granché da obiettare, eppure uno degli argomenti che suscita maggiore contrasto è relativa al rispetto dello stesso.
La questione in sostanza è la seguente: posto che è necessario fissare un orario nell’arco d’una giornata per poter consentire l’effettivo ritrovo di tutti gli interessati, esso deve essere considerato tassativo o meramente indicativo d’un periodo di tempo a ridosso del quale si volgerà l’assemblea? E poi: fissare orari impossibili per far andare deserta la prima convocazione, è lecito?
La risposta al primo quesito è netta: l’indicazione dell’orario ha carattere tassativo.
Ciò vuol dire, ad esempio, che se l’amministratore ha fissato l’orario alle ore 16, l’adunanza dovrà costituirsi a quell’orario. Quanto detto, però, non chiarisce un ulteriore quesito: posto che l’indicazione dell’orario è tassativa, è comunque lecito attendersi un margine di tolleranza in relazione alla constatazione che l’adunanza non può deliberare o è andata deserta?
La risposta non può che essere positiva. Il periodo massimo d’attesa al di là del quale concludere nel senso testé citato può trovare la propria disciplina nel regolamento di condominio.
In assenza di specifiche indicazioni il tutto deve essere rimesso al prudente apprezzamento del presidente dell’assemblea e dei condomini presenti. Conterà, in buona sostanza, la conoscenza della specifica situazione (es. condomini che sono ritardatari cronici, singoli imprevisti momentanei, ecc.)
Ad ogni modo, comunque, il ben noto quarto d’ora accademico rappresenta un punto di riferimento sempre attuale.
Quanto alla fissazione dell’orario, la Cassazione, nel 2000, ebbe modo di specificare che rappresenta una consuetudine fondata su una tacita intesa tra i condomini – per chiare ragioni di ordine pratico, quali ad esempio quelle connesse alla scarsa partecipazione alle assemblee condominiali e la conseguente notevole difficoltà nel raggiungimento delle maggioranze costitutive e deliberative previste per la prima convocazione – quella di fissare le assemblee di prima convocazione in orari impossibili, che non consentano l’effettivo svolgimento delle riunioni, e così sostanzialmente tenere le sole assemblee di seconda convocazione, che pertanto rimangono tali ai fini del computo delle relative maggioranze. D’altra parte, il codice, pur prevedendo e disciplinando diversamente i due tipi di assemblee, non prescrive che l’assemblea di prima convocazione sia necessariamente tenuta, quale condizione per l’esistenza e la regolarità dell’assemblea di seconda convocazione, nè detta norme che ne facilitino lo svolgimento.
Il codice rimette alla volontà dei partecipanti al condominio la relativa regolamentazione e il singolo condomino non può pretendere, contro la volontà della maggioranza dei partecipanti stessi, quindi fino a quando una diversa disciplina non sia recepita dal regolamento condominiale, che l’assemblea di prima convocazione abbia effettivo svolgimento, sia pure al solo fine della verifica della mancanza del numero legale, e che per il suo inizio venga fissata una determinata ora anziché un’altra(Cass. 22 gennaio 2000 n. 697).
Insomma in assenza di regolamento di condominio, o di una norma regolamentare che si occupi della questione, la prima convocazione può tenersi a mezzanotte, alle dieci di sera o alla sette di mattina.
Fonte: http://www.lavorincasa.it/inizio-delle28099assemblea-quanto-aspettare/
Lavorincasa.it