Consiglio di condominio, compiti e composizione

Il consiglio di condominio è una di quelle novità introdotte dalla legge n. 220/2012.

Esso è disciplinato dal secondo comma dell’art. 1130-bis c.c. a mente del quale:

L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.

In verità la figura del consiglio di condominio era già nota ben prima dell’entrata in vigore della riforma, in quanto tanti, tantissimi regolamenti condominiali, soprattutto in quelle realtà immobiliari particolarmente complesse, prevedevano l’istituzione di un consiglio dei condomini con funzioni consultive e di controllo dell’operato dell’amministratore.

Che cosa significa funzione consultiva e di controllo?

Funzione consultiva è quella di ausilio all’amministratore rispetto a determinati adempimenti richiesti dal suo incarico. Sta al regolamento o alla deliberazione istitutiva delineare con precisione l’ambito d’intervento consultivo del consiglio. Solitamente tale funzione è disciplinata guardando ai lavori di manutenzione straordinaria.

Si badi: coadiuvare l’amministratore nel suo ruolo non vuol dire potergli imporre di agire in un modo piuttosto che in un altro. Detta diversamente: la funzione consultiva non può mai portare all’emissione di un parere vincolante. Ciò non è stabilito espressamente dal codice civile, ma, ad avviso di chi scrive, può essere desunto una semplice considerazione.

(Interessante: La partecipazione all’assemblea di un estraneo al condominio: se nessuno dice nulla allora è legittima)

L’amministratore, infatti, deve eseguire le deliberazioni assembleare ed è sottoposto solamente alle limitazioni impostegli dalla legge e da quest’ultima. Inoltre il parere espresso dal consiglio dei condomini potrebbe essere contrastante con la volontà assembleare e ciò di per sé basta a dire che non potrebbe mai prevalere sulle decisioni dell’assise.

La funzione consultiva, dunque, si esaurisce nella possibilità di fornire indicazioni operative ferma restando la finale autonomia decisionale del mandatario della compagine.

Il consiglio, dice la legge, ha altresì funzioni di controllo. Si tratta di un ruolo di garanzia che, immaginiamo soprattutto nei condomini di grosse dimensioni, è utile per snellire il rapporto tra amministratore e singoli condomini.

Le assemblee di condomini di grosse dimensioni, infatti, spesso si limitano a ratificare l’operato dell’amministratore senza un reale controllo sull’attività svolta. In questo contesto, allora, il consiglio di condominio può essere un ottimo strumento di raccordo tra l’organo collegiale ed il suo braccio esecutivo.

Controllare l’operato dell’amministratore nel corso dell’anno vuol dire arrivare all’assemblea ordinaria annuale preparati e renderla luogo di efficace indirizzo della gestione condominiale. Come per la funzione consultiva, è bene che anche nel caso di funzioni di controllo il regolamento o la delibera istitutiva indichino specificamente gli ambito d’esercizio di questo potere.

Il consiglio dei condomini può comporsi solamente dei proprietari delle unità immobiliari e l’incarico, salvo espressa differente indicazione, deve ritenersi gratuito.

Riguardo alle modalità di convocazione del consiglio di condomino non può dirsi altro se non che è necessario normarle nel regolamento o nella deliberazione istitutiva; in assenza di indicazioni ad hoc si applicheranno, per analogia, le norme dettate per la convocazione dell’assemblea.