Condomini morosi e rischio di decreto ingiuntivo contro il condominio, legittima la delibera che crea un fondo cassa ad hoc

Se uno o più condomini sono morosi e v’è la possibilità di azioni giudiziarie contro il condominio causate dal perdurante stato di morosità dei medesimi, è legittima la deliberazione assembleare con la quale l’assemblea decide di costituire un fondo casa ad hoc finalizzato ad evitare gravi danni alla compagine.

Il principio espresso dalla Corte di Cassazione negli scorsi anni è stato ribadito nel mese di aprile 2014, sia pur in via incidentale, dallo stesso Supremo Collegio in una pronuncia nella quale si legge che “nell’ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di trarre aliunde somme, può ritenersi consentita una deliberazione assembleare, la quale tenda a sopperireall’inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo – cassa ad hoc, tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà passiva (Cass. 13631/2001; 3463/1975). (Cass. 18 aprile 2014 n. 9083).

La soluzione della creazione di un fondo cassa ad hoc è stata affrontata e risolta dalla giurisprudenza sempre facendo riferimento alla vecchia disciplina codicistica e sempre prima dell’intervento delle Sezioni Unite del 2008 (sent. n. 9148) con la quale si pose fine alla così detta solidarietà nelle obbligazioni condominiali.

Fino a che punto, quindi, questo principio di diritto può dirsi operante anche oggi?

Solidarietà condominiale con beneficio di escussione del condomino moroso

Recita l’art. 63, secondo comma, disp. att. c.c.:

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini. (Il creditore che agisce in via esecutiva può pignorare il conto corrente condominiale?)

In sostanza prima di aggredire i condomini in regola con i pagamenti, i creditori devono agire contro chi non paga.

Non solo, ai sensi del nono comma dell’art. 1129 c.c., l’amministratore, salvo dispensa da parte dell’assemblea “è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice“.

Il combinato disposto di queste due norme sembrerebbe far concludere in questo senso: se il creditore deve agire contro i morosi e se l’amministratore non può traccheggiare oltre un certo limite per iniziare l’azione contro gli stessi, perché i condomini dovrebbero decidere di farsi carico, sia pur provvisoriamente, di debiti altrui? (Elenco condomini morosi – Richiesta del creditore – Danno da mancata/ritardata consegna)

Valutazione caso per caso

Come spesso accade in materia condominiale, una risposta generale non può essere fornita. Non stiamo parlando del numero dei condomini necessari per la nomina obbligatoria di un amministratore. qui l’obiettività dei dati sfugge da una catalogazione generalizzata.

Se il gestore dell’energia elettrica minaccia la sospensione del servizio e non v’è cassa per pagarlo, anche in considerazione delle lungaggini delle procedure di recupero del credito correttamente avviate dall’amministratore, probabilmente l’esigenza di evitare il pregiudizio del “taglio della luce” rappresenta un giusto motivo di creazione di un fondo cassa finalizzato a far fronte alla situazione di emergenza.

Certo è che né prima né dopo l’entrata in vigore della riforma è possibile, senza il consenso di tutti, decidere la ripartizione continuata e ripetuta dei debiti dei condomini morosi tra quelli adempienti.