Ancora sugli obblighi dell’amministratore quelli, probabilmente, ritenuti “secondari” ma che possono costare caro: la polizza assicurativa professionale e la targa di reperibilità.

Inoltre l’amministratore è tenuto ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori. Nel caso in cui l’amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l’intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.

La norma prevede altresì che sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore, in mancanza di questi, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore.

LA POLIZZA ASSICURATIVA DELL’AMMINISTRATORE.

Iniziamo col dire che siffatta polizza è differente rispetto a quella comunemente definita “assicurazione del condominio” o meglio del “fabbricato”.

La prima riguarda l’amministratore è, pertanto, una polizza assicurativa professionale e attiene alla responsabilità civile dello stesso per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato; quella del condominio concerne il più generale dovere di custodia delle parti comuni dell’edificio e assicura, pertanto, “i danni arrecati a terzi nella qualità di proprietario del fabbricato e degli impianti fissi destinati alla sua conduzione“.

Ciò posto, appare evidente che le menzionate polizze hanno un differente rischio assicurato, avendo un oggetto diverso, ma anche contraenti differenti: in quella professionale il contraente è l’amministratore; in quella del condominio il contraente risulta, appunto, lo stesso condominio nella sua interezza.

Per quanto concerne la polizza assicurativa dell’amministratore, per come si evince dal tenore della norma, la stessa non riveste i caratteri dell’obbligatorietà, lo diviene solo allorquando la stipula della polizza viene espressamene richiesta dall’assemblea.

Solo in quel momento, pertanto, diventa indispensabile, e la stipula della stessa costituisce condizione necessaria alla legittima nomina dell’amministratore del condominio.

Si tratta evidentemente di una comune polizza assicurativa professionale, stipulata a garanzia del professionista (amministratore) per le eventuali responsabilità rinvenienti dagli atti compiuti nella attività di gestione dello stabile, in relazione al mandato affidatogli.

La polizza, in senso lato, garantisce anche i condomini per le eventuali insolvenze dell’amministratore, atteso che – a prescindere dal patrimonio personale dello stesso, che potrebbe anche essere insufficiente a risarcire l’ipotetico danno prodotto dall’amministratore nell’esercizio delle sue funzioni – i condomini godrebbero della guarentigia della compagnia di assicurazione che copre il rischio derivante dalla responsabilità civile dell’amministrare, nei limiti del massimale assicurato.

Ecco perchè è sbagliato affermare che l’amministratore deve avere per forza una polizza assicurativa

Tanto è vero che l’amministratore è espressamente obbligato ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l’assemblea delibera lavori straordinari, in misura adeguata e, comunque, non inferiore all’importo di spesa deliberato ovvero in presenza di polizza di assicurazione generale (a copertura totale dei rischi professionali), la stessa deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca l’importo dei lavori sopra detto.

Abbiamo avuto modo di notare, pertanto, che la polizza professionale dell’amministratore, pur non risultando obbligatoria ex lege, lo diventa per esplicita volontà dell’assemblea.

Si tratta, in altri termini, di una obbligatorietà rinvenibile dal potere contrattuale dell’assemblea che ben può subordinare la validità del contratto, o la sua legittima stipulazione, alla presenza di determinati requisiti, che possono aggiungersi e integrare quelli previsti dalla legge.

L’assenza dei requisiti stabiliti dall’assemblea come, nel caso della polizza assicurativa, consente l’esclusione di tutti i soggetti (amministratori) non in possesso delle qualità richieste, che sebbene nominati dall’assemblea, potrebbero essere legittimamente revocati dalla stessa o in sede giudiziale, su richiesta anche di un solo condomino.

Si è parlato, a tal proposito, di “condizione sospensiva alla validità del contratto di mandato” considerato che la polizza dell’amministratore deve essere presentata all’atto di accettazione della nomina che, naturalmente, è successiva alla delibera assembleare di incarico.

Di talché solo l’omessa, successiva, consegna della copia ovvero degli elementi identificativi della polizza assicurativa comporterebbe l’invalidità o meglio la nullità del contratto stipulato.

Allo stesso modo, per gli amministratori già in carica, l’omessa presentazione della polizza – a richiesta dell’assemblea – determinerebbe la sospensione del mandato a suo tempo conferito.

Tuttavia, in considerazione del fatto che, ai sensi dell’art. 71 -bis disp. att. c.c., l’amministratore deve essere in possesso: a) del godimento dei diritti civili; b) non aver subito condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; c) non essere sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; d) non essere interdetto o inabilitato; e) non risultare iscritto nell’elenco dei protesti cambiari; f) aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado; g) aver frequentato un corso di formazione iniziale e svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale, ma anche dei requisiti esplicitamente richiesti dall’assemblea, come ad esempio, la polizza assicurativa professionale, sarebbe buona norma per gli amministratori, di corredare la propria offerta contrattuale, oltre che delle condizioni economiche anche e, soprattutto, della documentazione attestante il possesso dei requisiti personali e professionali imposti dalla legge e dall’assemblea, come nel caso della polizza assicurativa.

La circostanza relativa alla mancanza di polizza assicurativa dell’amministratore, determinerebbe la nullità del contratto concluso con lo stesso, si potrebbe quindi parlare di nullità del contratto ab origine, con conseguente caducazione sin dall’inizio di tutti gli effetti prodotti.

A tal proposito, infatti, giova ricordare come la mancanza di uno degli elementi essenziali del contratto, per come enucleati dall’art. 1325, vale a dire l’accordo delle parti, la causa, l’oggetto e la forma, determina la sua nullità.

Si ritiene, pertanto, altamente consigliabile la formulazione della proposta (offerta) contrattuale – da sottoporre al vaglio dell’assemblea – completa di tutti gli elementi richiesti dalla legge e dalla stessa assemblea, corredata vieppiù di tutta la documentazione necessaria ad attestare i requisiti personali e professionali richiesti tra cui, eventualmente, anche la polizza assicurativa per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato, sotto pena, in mancanza, di sospensione della validità del contratto stipulato ovvero della sua nullità sin dall’inizio. (Perchè l’amministratore vuole che siano i condomini a pagargli la polizza?)

Alle medesime conclusioni, si deve giungere qualora l’amministratore non adegui i massimali della polizza, laddove l’assemblea deliberi l’esecuzione di lavori straordinari.

Detto adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere contestuale all’inizio dei lavori. Nel caso in cui l’amministratore sia “coperto” da polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale di natura generale afferente l’intera attività svolta, la stessa deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca l’esecuzione dei lavori straordinari per l’intero importo.

In mancanza, l’amministratore potrebbe essere revocato dall’assemblea ovvero dal Tribunale, su ricorso anche di un solo condomino, con le modalità di cui all’art. 64 disp. att. c.c., venendo a mancare un requisito indispensabile, siccome ritenuto espressamente “obbligatorio” dall’art. 1129, co. 3 e 4, c.c.

LA CD. TARGA DI REPERIBILITA’.

Per esplicita previsione normativa (art. 1129, co. 5 e 6 c.c.), sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore, in mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore.

Dal tenore della norma, che indica quale luogo di apposizione quello “di accesso al condominio o di maggior uso comune“, in ogni caso, “accessibile anche ai terzi”, si desume che la previsione normativa è posta a tutela soprattutto dei terzi, anche in considerazione del fatto che i condomini generalmente conoscono tutti i dati e i recapiti telefonici dell’amministratore ovvero della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore, generalità, al contrario, quasi sempre sconosciute ai soggetti estranei al condominio (terzi).

La ratio della norma, pertanto, è quella di consentire ai terzi estranei al condominio, agli organi di polizia giudiziaria e, in generale, a tutti i soggetti interessati a qualsiasi titolo, di individuare immediatamente il legale rappresentante dello stesso.

Si pensi, ad esempio, al caso di danno cagionato a terzi da una parte comune dell’edificio, nel qual caso, il danneggiato avrebbe l’opportunità di conoscere immediatamente i dati e le generalità del soggetto rappresentante l’ente di gestione, quale risulta essere il condominio, al quale inviare l’eventuale richiesta di risarcimento del danno ovvero la successiva citazione in giudizio, senza ricorrere ad affannose, lunghe e spesso infruttuose ricerche.

A parere di chi scrive detto obbligo incombe in capo all’amministratore e l’eventuale delibera assembleare che esonerasse lo stesso dall’apposizione della targa di reperibilità, risulterebbe inevitabilmente nulla.

Ed invero, la necessità dell’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore, risultando precetto rinveniente da norma di legge, quella di cui all’art. 1129 co. 5 e 6, c.c., peraltro rubricato sotto il nome “obblighi dell’amministratore“, non è devoluta alla libera autonomia delle parti private (quali l’amministratore e l’assemblea dei condomini), che pertanto non possono derogare allo specifico obbligo.

Di talché l’eventuale delibera contraria al dettato normativo che, come visto impone l’apposizione della targa di reperibilità, risulterebbe adottata in violazione di legge e, pertanto, da considerarsi senz’altro nulla, fermo restando lo specifico dovere dell’amministratore di provvedere in tal senso.

Cerchiamo ora di verificare quali potrebbero essere le conseguenze relative alla mancata esposizione della cd. targa di reperibilità.

A tal proposito vi è da segnalare la circostanza per la quale molti Comuni hanno già adottato delle specifiche ordinanze in merito alle caratteristiche qualitative e dimensionali delle anzidette targhe di reperibilità, prevendendo, in caso di violazione, anche la possibilità dell’applicazione di una sanzione amministrativa.

Soggetti incaricati a far rispettare detto obbligo risulterebbero, pertanto, gli agenti della Polizia municipale presenti in ogni Comune italiano i quali sarebbero altresì legittimati a contestare la violazione dell’obbligo amministrativo ed a comminare la relativa sanzione.

La sanzione ovviamente verrebbe emessa a carico dell’intero condominio, tuttavia, l’effettivo obbligato risulterebbe l’amministratore personalmente, considerato che l’obbligo, come visto sopra, incombe sullo stesso.

In questi casi il condominio, soggetto tenuto a pagare la sanzione amministrativa, avrebbe azione di rivalsa nei confronti dell’amministratore per il rimborso delle somme anticipate.

Dubbi invece si esprimono in merito alla possibilità di revoca giudiziale dell’amministratore in caso di violazione del dovere di affissione dell’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, atteso che, in virtù del combinato disposto dagli articoli 1129, 1130, 1131 c.c. e 71 –bis disp. att. cc., tale omissione non rientrerebbe tra quelle esplicitamente considerate motivo di revoca.

Fatta salva l’ipotesi per la quale, nonostante l’esistenza di specifica delibera che sollecita ovvero impone all’amministratore l’affissione della cd. targa di reperibilità, lo stesso non provvedesse in tal senso.

In siffatta ipotesi, potrebbe configurarsi a carico dell’amministratore una mancata “esecuzione di deliberazioni dell’assemblea” che, rientrerebbe a pieno titolo tra quelle “gravi irregolarità” previste dall’art. 1129, co. 12 n. 2) c.c., che autorizzerebbero a tal punto la revoca da parte dell’autorità giudiziaria, su ricorso anche di un solo condomino.

Avv. Paolo Accoti