Sollecito di pagamento inviato dall’amministratore, chi ne paga i costi?

E’ sempre più frequente leggere nei forum e in generale sul web domande come quelle che abbiamo posto nel titolo: è possibile pagare le spese condominiali a rate?

Si badi: non stiamo parlando della normale periodicità dei ratei per la gestione dei beni comuni, ma di un’ulteriore rateizzazione richiesta da alcuni condomini a fronte di una particolare situazione di difficoltà economica.

Cerchiamo di capire che cosa è possibile fare ed in che modo. Partiamo dal presupposto forse più duro da digerire: davanti al condominio un condomino non è mai senza possibilità di pagare perché, male che vada (ossia in caso d’azione legale), è sempre possibile chiedere il pignoramento dell’appartamento.

Da non perdere: Spese condominiali, come chiedere la restituzione delle somme versate in più.

È chiaro che prima di arrivare a tanto il debito debba essere particolarmente sostanzioso da consigliare di seguire questa procedura di per sé costosa e lenta. Si tenga, però, presente un aspetto: per i crediti condominiali (a differenza di quelli vantati da Equitalia) non esistono limiti alla pignorabilità dell’appartamento. Teoricamente anche per 1.000,00 euro (diciamo una cifra a caso) si può arrivare alla vendita forzata della casa (l’impignorabilità riguarda i debiti tributari).

Tornando alle quote condominiali è utile ricordare che il debito che il condomino ha verso il condominio riguarda tutto l’anno di gestione e che spetta all’assemblea (e nel suo silenzio all’amministratore) decidere la cadenza (mensile, bimestrale, ecc.) dei versamenti.

In questo contesto, che cosa può fare un condomino trovandosi nella situazione di non poter far fronte con la normale periodicità alle rate condominiali?

La soluzione è una ed una sola: parlare con l’amministratore, spiegargli la situazione e cercare, come si suol dire, di “farlo andare incontro” alle esigenze contingenti.

L’amministratore, si tenga presente, ha ben precisi obblighi verso la compagine. Egli, a dirlo è l’art. 1129, ottavo comma, c.c. “salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, […] è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice”.

La norma, a dire il vero, fa riferimento alle somme dovute a consuntivo e non a preventivo. Tuttavia non vi sono motivi per non poter ritenere che l’assemblea non possa dispensarlo da azioni immediate durante l’anno di gestione.

L’allungamento dei tempi, tuttavia, non vuol dire esonero dall’obbligo d’intraprendere un’azione. Come dire: sapere che per sette o otto mesi lì’amministratore non è tenuto ad adire le vie legali non significa essere al riparo dall’azione e soprattutto può non bastare per saldare i propri debiti.

Ed allora? Allora è bene cercare un accordotransattivo con l’assemblea. In tal senso è bene ricordare che “l’assemblea dei condomini secondo i principi generali espressi dall’art. 1135 c.c. ha il potere di deliberare su tutto ciò che riguardi le spese d’interesse comune e quindi anche eventuali atti di transazione che a dette spese afferiscono” (Cass. 16 gennaio 2014 n. 821).